Participar de um leilão de imóvel penhorado pode ser uma oportunidade interessante, mas exige cuidado redobrado quando a área construída não coincide com o que consta na matrícula do imóvel. Essa divergência é mais comum do que se imagina e pode gerar complicações jurídicas e financeiras se não for tratada corretamente antes ou depois da arrematação.

Casa penhorada e matrícula: o que o registro realmente mostra

A matrícula do imóvel é o documento oficial que descreve o terreno e, quando atualizada, também a construção averbada. No entanto, é comum encontrar situações em que apenas o terreno está registrado, enquanto um pavimento superior ou uma ampliação informal, popularmente chamada de puxadinho, não aparece em nenhum lugar do documento. Isso significa que, juridicamente, essa parte da construção não existe para fins de registro, mesmo que exista fisicamente.

Edital do leilão e área não averbada: quem assume a regularização

Os editais de leilão costumam informar que o imóvel é vendido no estado em que se encontra, incluindo eventuais pendências de documentação. Isso quer dizer que, ao arrematar um imóvel com área não averbada, o comprador normalmente assume a responsabilidade de regularizar a situação junto aos órgãos competentes. É fundamental ler o edital com atenção, pois ele pode trazer informações específicas sobre o estado da construção e eventuais ônus existentes.

Etapas e dispensas da regularização da área construída

O processo de regularização costuma envolver algumas etapas bem definidas. Normalmente é necessário elaborar um projeto aprovado por um profissional habilitado, obter o habite-se junto à prefeitura local e, em alguns casos, declarar a obra à Receita Federal para fins de atualização cadastral. Em municípios menores ou para construções antigas, pode haver dispensas específicas, como processos simplificados para regularização de obras com mais de determinado número de anos, dependendo da legislação municipal vigente. Após essas etapas, é feita a averbação da construção na matrícula, atualizando oficialmente o registro do imóvel.

Custos e prazos envolvidos na regularização

O valor total da regularização varia bastante conforme a cidade, o tamanho da construção e a complexidade do projeto. Entre os principais custos estão as taxas municipais para aprovação do projeto e emissão do habite-se, os honorários de um engenheiro ou arquiteto responsável pela elaboração da planta, a contribuição referente à obra recolhida junto à Receita Federal e as taxas de cartório para a averbação final. O prazo pode variar de poucas semanas a alguns meses, dependendo da análise dos órgãos públicos envolvidos.

Os preços, taxas ou estimativas de custo mencionados neste artigo são baseados nas informações mais recentes disponíveis, mas podem mudar com o tempo. Recomenda-se pesquisa independente antes de tomar decisões financeiras.

Antes do lance: documentos e vistoria recomendados

Antes de dar um lance em um leilão, é recomendável reunir três documentos lado a lado para comparação: a certidão de matrícula atualizada do imóvel, o cadastro do IPTU junto à prefeitura e o edital do leilão. Comparar essas informações ajuda a identificar divergências entre a área registrada e a área real da construção. Além disso, uma vistoria externa do imóvel, mesmo que apenas visual, pode revelar ampliações, pavimentos adicionais ou outras alterações que não constam na documentação oficial, permitindo uma avaliação mais realista do investimento antes da arrematação.

Ao considerar a compra de um imóvel penhorado com pendências de averbação, o comprador deve avaliar não apenas o valor do lance, mas também os custos e o tempo necessários para regularizar a situação junto aos órgãos competentes. Reunir documentação, consultar profissionais habilitados e ler atentamente o edital são passos que ajudam a tomar uma decisão mais informada e evitar surpresas após a arrematação.